Walaupun saya mempunyai poket kegembiraan pada tahun 2020, detik-detik ini diselubungi dengan tekanan, ketidakpastian dan ketakutan untuk negara kita. Dan, ada kalanya, saya mendapati sukar untuk mengekalkan emosi ini daripada mengaburkan pemikiran ekonomi saya. Tetapi di sebalik semua kesedihan dan kekecewaan tahun ini, saya telah menemui ketenangan dalam dunia matematik, fakta dan data yang abadi. Dari kubu kuat ini saya dapat melihat masa lalu huru-hara dan melihat ekonomi dan pasaran perumahan 2021 melalui lensa prinsip ekonomi teras saya.
Salah satu prinsip utama tersebut ialah demografi menguasai ekonomi. Pada tahun 2020, AS memasuki tempoh demografi terbaik untuk perumahan yang pernah direkodkan. Saya telah lama berpendapat bahawa kerana demografi yang menggalakkan, tahun 2020-2024 akan menjadi tempoh apabila perumahan boleh mengatasi prestasi sektor ekonomi lain. Pada tahun-tahun ini, jumlah jualan rumah sepatutnya mencapai 6.2 juta atau lebih tinggi.
Sudah tentu, ujian tesis perumahan anda oleh COVID-19 boleh membawa teori huru-hara ke dalam persamaan. Pada 7 April, saya menerbitkan artikel HousingWire yang mengemukakan model ekonomi yang menggambarkan garisan data ekonomi dan COVID-19 — dengan tarikh penting tertentu — yang akan menunjukkan bahawa ekonomi Amerika telah kembali ke landasan. Dalam artikel yang diterbitkan pada 9 Dis, saya menerangkan cara setiap baris data tersebut telah diluluskan: COVID melawan undang-undang demografi dan undang-undang menang.
Kita perlu ingat bahawa data ekonomi semakin baik menjelang krisis ini. Data perumahan, khususnya, adalah kukuh pada Februari 2020, sejurus sebelum gelombang pertama mandat tinggal di rumah dan ketakutan terhadap virus menguasai ekonomi. Hari ini, kami menjangkakan jumlah jualan rumah untuk 2020 melebihi 6.2 juta, angka saya untuk pasaran yang berprestasi tinggi. Kami telah melangkah jauh, kawan-kawan. Dengan lebih banyak bantuan bencana, dua vaksin sedang ditadbir dan lebih banyak lagi dalam kerja-kerja, kami nampak cahaya di hujung terowong. Inilah yang saya rasa maksudnya untuk pasaran perumahan 2021.
Kadar hasil dan gadai janji 10 tahun
Pada 2015, saya membuat ramalan hasil bon pertama saya untuk tahun akan datang. meramalkan bahawa hasil 10 tahun akan berada dalam julat 1.60% -3%, dan oleh itu kadar gadai janji akan berada dalam julat 3.5% -4.75%. Dari 2015 hingga 2020, saya telah membuat ramalan yang sama, dan sebahagian besarnya, selama bertahun-tahun, julat ini kekal.
Pada 2019, selepas peristiwa keluk hasil terbalik, saya bercakap tentang betapa kritikalnya pasaran bon untuk berdagang 1.94% kerana itu akan menunjukkan ekonomi AS akan berkembang lebih pantas pada 2020 berbanding 2019. Tetapi ia tidak pernah mencapai tahap itu.
Pada tahun 2020, apabila risiko kepada ekonomi yang dikaitkan dengan pandemik COVID-19 menjadi lebih jelas, saya meramalkan bahawa hasil kemelesetan di Amerika akan berada dalam julat -0.21% hingga 0.62%. 10-hasil didagangkan serendah 0.32% tetapi untuk kebanyakan tahun 2020 didagangkan melebihi 0.62%, menunjukkan kepada saya bahawa pasaran bon mempunyai keyakinan terhadap ekonomi masa depan.
Kadar gadai janji tidak pernah mendapat harga yang betul semasa krisis ini. Faktor luaran, seperti kemerosotan pasaran gadai janji pada bulan Mac, mengekalkan kadar gadai janji lebih tinggi daripada yang sepatutnya berdasarkan hasil 10 tahun. Di media sosial, saya membincangkan bagaimana harga kadar gadai janji akan menjadi lebih baik selepas 30 September kerana risiko luaran ini semakin pudar, dan itu telah berlaku baru-baru ini. Walaupun hasil 10 tahun telah meningkat sejak Ogos, kadar gadai janji hanya mengejar harga yang betul.
Untuk pasaran perumahan pada 2021, julat dalam hasil 10 tahun adalah antara 0.62% dan 1.94% , tetapi pertimbangkan kaveat ini.